媒体翻炒教授报告重申高房价决定高地价壁虎

媒体翻炒教授报告 重申高房价决定高地价

媒体翻炒教授报告 重申高房价决定高地价 2005-12-01 00:47:32 来源：2005年11月30日中国经济时报分享到：11月15日，北京师范大学一份有关北京房价与地价关系的学术文摘被公开，这份三千多字的文摘被认为是破解北京高房价之谜的重要读本。该文摘主旨为：地价并非拉升北京高房价的罪魁祸首，地价变化不一定能决定房价，恰恰相反，高房价导致了地价节节攀涨，高地价是高房价的结果。

此份报告系北京师范大学地理学与遥感科学学院两位教授、一位研究生共同调研并撰

写，因其撰写人的职衔与房地产研究机构无关，有论者称，中国房地产市场终于轮到物理学家、数学家和文学家上台“表演”了。

厦门大学不动产金融研究中心博士郭晓武说，作为不动产产业链的上游基础原材料与下游终端消费品，土地与商品房的价格联系是天然的，忽视二者之间的相互作用与影响都不利于我们对于“房价与地价关系”问题的正确理解。

11月25日，中国经济时报记者来到北京师范大学地理学与遥感科学学院土地研究中心，采访了报告第一署名人邬翊光教授。

房价与地价是孪生兄弟

在本报记者联系到邬翊光本人之前，他并不知道他们的报告被网上风传之事。“这是我们2002年做的一个课题报告。”邬翊光说，当时北京的平均房价高于上海，北京有人大代表认为是地价拉升的结果，因此，邬翊光等人与清华大学研究机构及北京市房地局奔赴上海进行联合调研，得出了这一份报告。他想不到两年后会被媒体翻出来炒作。

“网上转的，只是报告的一小部分，和原来的文章有些差别。”邬翊光说，他试图找出那个旧有的报告全文，但是没有找到，报告发行当年，已经散发完了。

年已花甲的邬翊光从事房地领域的研究与教学工作45年，现在仍是国土资源部土地估价师协会的顾问，同时兼任着北京师范大学不动产学院教授一职，并非外界指称的房地产业“门外汉”。邬翊光在采访中着重否认了高房价与地价无关的说法，认为房价与地价是一个互动的因果关系，不能独立分割出来进行单一的拉升力论证。

“地价与房价不可能没有关联。”邬说，一般情况下，房价决定了地价，受供需关系的影响，供给少价必涨，房价上去之后，地价会在心理预期之下跟进，“一般开发商都会预先估算好，项目有多少利润额才会决定拿地，招拍挂时，他会有个成本计算。比如清河那块地，70万平米，18亿起价，被竞到26亿，抬高了45%，很明显，开发商是经过预算，知道还是有利润的，才会不断抬高地价”。

另一层面，土地供应又是有限的，这意味着，土地成本将长远地影响中国房价，邬翊光说，土地是稀缺的不可替代性资源，中国可用地比日本还缺，所有建设都需要土地，因此地价肯定会有个逐渐提高的过程，从这一点来说，房价也应该会涨，“我估计北京房价会稳中有升。”

“就国内的不动产市场而言，房价的飞涨相应地导致了地价以及相关基础原材料价格的上扬，这一点是毋庸置疑的，”郭晓武也明确表示，同时不应该忽视地价对房价的巨大影响力。

郭晓武的依据是，土地作为开展社会经济活动的基础，随着经济的不断发展，土地的价值必然也随之提升；其次，土地作为不动产业的核心资源是构成房屋价格的主要因素；政府不但垄断着土地增量市场，而且严格控制着土地存量市场，政府作为不动产产业链条中的利益中人不会轻易放弃自己的利益，而地价下跌则是其最不愿意看到的景象。

政府垄断土地供应扭曲了正常的产业链价格传导机制，加上开发商炒作以及内幕交易等因素，土地定价的自主性加大了地价对房价的影响力。

房地高价位难缓解

邬翊光对本报记者说，硬性打压房价显然不妥也无济于事，而扩大土地供应同样不可取，这有个可持续利用资源的问题，谷贱伤农，地贱伤国，只要土地还是高度垄断的稀缺性资源，那么，地价必然会撑起高房价。

北京师范大学不动产学院院长助理黄兴文在解答本报记者相关问题时说：“房价与地价的关系变化，根本上还是制度安排的问题，”他所指的制度，一方面是土地制度，一方面是住房制度，他认为，若不能从制度层面找到更合理的安排，过分纠缠于房价与地价的关系毫无意义。

“住房方面，不要把民众完全推向市场，要加以划分。”黄兴文说，中国当前需要加大住房保障力度，如此一来，许多人就不需要去市场里抢房子。至于土地层面，“我一直认为垄断不好，要有竞争，不应该只有一个供应者，从长远看，要引入竞争，考虑允许农村土地直接进入市场。”但由于是体制来决定游戏规则，地价高问题解决的可能性几乎不存在。

郭晓武告诉本报记者，眼下需要改善土地供给，适度放松土地总量的供给，结合不同地区的居住需求情况，采取适当的政策倾斜措施；另一方面要深化土地供给结构的调整，通过设定招标条件引导开发商建造符合中低收入人群利益的商品房。同时政府应善于借助各种非政策性手段向市场传递信号，对非理性的市场预期进行必要干预，引导消费预期，建立不动产价格的预警系统和相应的防备措施。

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